martes, 20 de noviembre de 2012

Misión Imposible: Alquilar en Venezuela


El mercado de alquileres en Venezuela está muerto y si no muerto, en etapa ya casi terminal. En los tiempos de la mal llamada cuarta República, el alquiler de vivienda era una opción para aquellos que no podían comprar una vivienda. Hoy, quienes no pueden adquirir una vivienda, tampoco pueden alquilar y es que de entre las poquísimas opciones que hay en el mercado, no hay una que pueda ser pagada por una familia promedio. A mediados de marzo, quien suscribe, se preguntó en una investigación: ¿Cuánto cuesta alquilar un apartamento en Caracas. En ese momento, un apartamento de 70 metros cuadrados y un baño, era alquilado por Bs. 9.000. Estaba ubicado en el municipio Chacao. Hoy, un apartamento de similares características no baja de Bs. 12.000.

¿Qué pasa con el mercado de alquileres en Venezuela?

Con el mercado de alquileres pasa lo mismo que ocurre en todos los mercados cuando se reduce la oferta del bien o servicio que se presta. Observemos el Gráfico 1.

Voy a explicar la dinámica como se haría ante un salón de estudiantes de Introducción a la Economía. Se parte de una situación inicial, donde se intersectan las curvas de oferta y demanda en el punto A y para ese punto, hay una cantidad Q1 y un precio P1. Asumamos que por cualquier evento (legal, político, de producción, etc.) se produce una disminución de la oferta. La disminución de la oferta en nuestro gráfico de referencia, corresponde a una traslación hacia la izquierda de la curva de oferta. Nuestra nueva curva de oferta será O’, que interceptará a la curva de demanda en el punto B. A esa nueva situación (Situación A), le corresponde una cantidad Q2, que será menor a la de la situación inicial y un nivel de precios P2, mayor al precio inicial. Conclusión: Cuando disminuye la oferta y no hay movimientos importantes de demanda, los precios tienden al alza.

Con el mercado de alquileres en el país, no ha pasado nada distinto. Una legislación poco clara, acompañada de un marco institucional que pareciera vulnerar los derechos de propiedad, han sido los principales ingredientes que han contribuido a un descenso abismal en la oferta de viviendas para alquilar, con la consecuente y prácticamente inexorable alza de precios.

El problema de la legislación

La llamada Ley de Arrendamientos ha cumplido ya un año y es poco lo que se ha hecho para regularizar la situación de propietarios e inquilinos. De hecho, el presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur) ha expresado que todavía no se han fijado los cánones de arrendamiento como lo exige la ley.

El artículo 39 de la ley, establece que no podrá cobrarse un canon de arrendamiento que no esté calculado según los métodos que ofrece el mencionado instrumento legal o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. En otras palabras, el canon de arrendamiento no puede ser según esta ley, establecido por los propietarios.

El artículo 77 indica que la fijación de los cánones de arrendamiento estará basada en una banda de entre el 3% y 5% de rentabilidad anual del inmueble determinable según el tipo de arrendador. En este artículo se deja a discreción del Ejecutivo Nacional la modificación de los porcentajes de rentabilidad por razones de interés público o social.

El valor del canon de arrendamiento se fijará de acuerdo a la fórmula que aparece en el artículo 78 de la ley, que expresa que CA = (VI/12)*%RA. Donde CA, es el valor del canon de arrendamiento; VI es el valor del inmueble que toma en consideración el valor de reposición, las dimensiones, el valor de depreciación, la vulnerabilidad sísmica y la región geográfica; y %RA, se corresponde con el porcentaje de rentabilidad anual.

El artículo 83 menciona que los cánones de arrendamiento serán revisados por la Superintendencia con competencia en la materia cuando haya transcurrido un año desde la última fijación, cuando se cambie el uso o destino para el que fue arrendado el inmueble o cuando el arrendador haya ejecutado mejoras cuyo costo excedan el 20% del valor del inmueble.

La ley obliga al sector privado de la construcción, en especial a las constructoras de desarrollos habitacionales de más de diez inmuebles, a destinar un porcentaje de esas viviendas para alquilar y quien fijará ese porcentaje será el Ministerio del Poder Popular con competencia en vivienda y hábitat. El artículo 85 señala que los propietarios de estos inmuebles tienen el compromiso de ofertar la venta al arrendatario que esté ocupando la vivienda y el precio de venta será establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.     

Para los desalojos, no basta que el propietario del inmueble lo desee. Según la ley, deben existir una serie de causales que se mencionan en el artículo 91. Entre estos se cuentan que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble, el que el arrendatario hubiese destinado el inmueble a usos deshonestos o indebidos, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o que haya incurrido en violación de la normativa que regule la convivencia ciudadana.  

Si el Estado hubiese cumplido su compromiso constitucional y hubiese construido viviendas de forma planificada, además de fomentar la construcción del sector privado, hoy la realidad fuese otra. Y es que cuando hay una oferta amplia, los precios tienden a la baja y esto beneficia precisamente a las personas con menores recursos, que son hoy las que no pueden comprar ni pagar lo que cuesta un alquiler (Ver Situación B del Gráfico 1).

Daniel González G.

1 comentario:

  1. Niza analizar! Realmente estoy de acuerdo con usted ... existe una dura competencia para una casa en Venezuela...Alquiler De Piso En Panamá

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