lunes, 4 de julio de 2011

VISTAZO AL MERCADO INMOBILIARIO EN VENEZUELA


El déficit de vivienda en Venezuela según voceros del Gobierno Nacional, se sitúa en un millón ochocientas mil unidades y para otros, ronda las dos millones quinientas mil viviendas. Decir que esto es un problema exclusivo del gobierno actual es una irresponsabilidad pero asegurar que en los últimos doce años el problema se ha agravado es una certeza. Las medidas que ha ejecutado el Ejecutivo Nacional para paliar el problema, lejos de solucionarlo lo ha empeorado.

Lo primero que debe entender cualquier persona es que el mercado inmobiliario es eso, un mercado y por tanto responde a una serie de estímulos y cumple las leyes  más básicas de la economía: las de oferta y demanda. ¿Qué es un mercado en términos económicos? Los economistas Samuelson y Nordhaus (2002) dicen que el mercado “es un mecanismo por medio del cual los compradores y los vendedores interactúan para fijar los precios e intercambiar bienes y servicios”. En otras palabras, en el mercado se establecen relaciones entre los compradores (demandantes) y vendedores (oferentes) para el intercambio de bienes y servicios a precios que sean apropiados para ambas partes. En los mercados donde no existen regulaciones por parte del Estado, oferentes y demandantes llegan a acuerdos respecto a los precios y cantidades a intercambiar.

El mercado inmobiliario con todo y sus características propias no difiere del mercado de papas, por ejemplo. El mecanismo en términos muy sencillos sería como sigue: los vendedores ofrecen a los compradores las papas a varios precios. Los compradores son libres de escoger entre los precios que están en pugna y por supuesto la calidad de la papa. Si asumimos que todas las variedades de papa tienen la misma calidad para los consumidores, el precio pasa a ser entonces el factor de decisión para la compra. Si todas las papas reportan a los consumidores la misma utilidad, estos compraran las papas a quien ofrezca un precio más bajo y como el resto de los vendedores quiere vender, esto hará que el precio de la papa tienda a un precio único. Pero, ¿qué ocurre si hay escasez de papas? Si no hay papas suficientes para todos los potenciales compradores y la demanda se mantiene constante o se incrementa, la curva de oferta de papas se traslada a la izquierda generándose un incremento en el precio de la papa. Algo parecido ocurre con la vivienda, si no hay viviendas suficientes para aquellos que la necesitan (escasez), los precios tenderán al alza.

En el mercado inmobiliario venezolano no solo hay escasez de viviendas, fenómeno por el lado de la oferta que impulsa los precios al alza. Adicional, el Ejecutivo ha impuesto una serie de regulaciones sobre el mercado de alquiler que empeora el problema. De hecho, el mercado de alquiler prácticamente ha desaparecido ante el temor de los propietarios a perder sus inmuebles sin derecho siquiera a un trato justo. En el país, al revisar páginas de compra, venta o alquiler de viviendas se consiguen cosas como las que muestro a continuación:
-          Un apartamento de poco más de 60 metros cuadrados, de una habitación; es ofrecido en alquiler por Bs. 8000 al mes, más de cinco veces el sueldo mínimo. Esto en Sabana Grande. Si el apartamento con las mismas características en cuanto a metros y habitaciones se encuentra en una zona más lujosa como Altamira, el alquiler puede superar los Bs. 12.000. Es decir, en dólares oficiales un alquiler en Caracas oscila entre 1800 y 2700 $ USD.
-          Si un venezolano quiere comprar un apartamento en Caracas en una zona normal como La Candelaria, uno de una sola habitación ronda los Bs. 500.000 (más de 115.000 $ USD oficiales). Si el mismo apartamento desea comprarlo en un municipio como Chacao, puede costar como mínimo Bs.1.000.000 (cerca de unos 225.000 $ USD).

Lo que son las cosas de la vida. En España, con todo y la crisis económica terrible que atraviesa aquel país, un piso de 100 metros cuadrados, cuatro habitaciones y dos baños ronda los 700 euros, unos Bs. 4.300. La conclusión sáquela usted.

Yo no puedo negar que parte del problema sea especulativo, pero el gobierno tampoco puede negar que parte es su responsabilidad. En el país no existe un plan de viviendas serio que incremente la oferta, con su posterior efecto de baja de precios. Tampoco puede olvidarse que el tema de la vivienda no es sólo de que se construyan y estén disponibles para la venta o el alquiler, es que se generen las políticas correctas para que las personas puedan acceder a los créditos con las entidades financieras.

Las regulaciones en los mercados, sobre todo cuando son populistas y no planificadas, suelen traer más distorsiones que beneficios. El mercado inmobiliario de Venezuela es un ejemplo de ello. Un gobierno que no construye pero que tampoco deja construir, imponiéndole a la empresa privada una cantidad tremenda de restricciones legales, adicionales a las restricciones propias de suministro de los últimos años (escasez de cemento, cabillas y otros). Un gobierno que pretende regular el mercado de alquileres para garantizar siquiera una vivienda temporal y que ha generado el efecto contrario, ya que los dueños de viviendas o no alquilan o lo hacen a precios que son verdaderamente limitantes para muchos.

Lo primero que deben entender los señores del gobierno es que el mercado inmobiliario no difiere mucho de un mercado cualquiera, como se evidenció con el mercado de las papas y ellos mejor que nadie deben conocer las consecuencias de sus intervenciones en el mercado. Todos los mercados en Venezuela donde el gobierno ha impuesto regulaciones (leche, carne, harina de trigo, entre otros muchos) han experimentado distorsiones nefastas (escasez, especulación) que han terminado afectando de peor forma a los sectores a quienes el gobierno pretendía proteger. En el mercado de la vivienda, creo que la consigna debiera ser: Más construcción, menos regulación.

1 comentario:

  1. Totalmente de acuerdo al planteamiento hecho, y sostengo que es importante la concertacion entre loa partes o sea gobierno y empresa privada y establecer las medidas correspondientes. Vale destacar que el sector inmobiliario esta intimamente ligado al sector de la construccion la cual su influencia en el desarroñño del pais es directa.

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